Het Grondwettelijk Hof vernietigt de regeling inzake “wonen in eigen streek” evenals de regeling inzake “sociale lasten” uit het decreet grond- en pandenbeleid.

Op zeven november 2013 heeft het Grondwettelijk Hof wezenlijke onderdelen van het decreet (27 maart 2009) van het Vlaams Gewest betreffende het grond- en pandenbeleid vernietigd. Dit in  arresten nr. 144/2013 en 145/2013. De vernietiging gaat over het luik ‘wonen in eigen streek’ en de bepalingen inzake sociale lasten die worden opgelegd voor private ontwikkelaars.

Over de beroepen tot vernietiging van dat decreet was reeds gedeeltelijk uitspraak gedaan in de arresten 49/2011 en 50/2011 van 6 april 2011.  Over een aantal rechtspunten wat betreft de uitleg van een aantal Europese rechtsregels diende het Europees Hof van Justitie vooraf te worden bevraagd.  In totaliteit stelde het Hof  in deze arresten 13 prejudiciële vragen.  Het Hof van Justitie beantwoordde deze prejudiciële vragen in een arrest van 8 mei 2013. Op grond van deze antwoorden diende het Grondwettelijk Hof  de overblijvende rechtsvragen te beslechten.

Wonen in eigen streek

Het vernietigde boek 5 van het Grond- en pandendecreet waarborgde het recht op “wonen in eigen streek” . Het decreet kwam er omdat door de hoge vastgoedprijzen in bepaalde Vlaamse gemeenten (in totaal 69 opgelijste gemeenten) de minder kapitaalkrachtige, lokale bevolkingsgroepen niet meer in staat waren bouwgrond en een woning te verwerven. Om deze sociale verdringing  tegen te gaan werd een bijzondere voorwaarde opgelegd om tot een overdracht van een onroerend goed te komen. Men moest immers een voldoende band tussen diegene die het goed verwerft en de gemeente aantonen.

Die band kan blijken uit het feit dat die persoon gedurende ten minste zes jaar onafgebroken woonachtig is geweest in de gemeenten of in een aangrenzende gemeente.  Ook het feit dat die persoon, op de datum van de overdracht, werkzaamheden verricht in de gemeente voor zover deze werkzaamheden gemiddeld ten minste een halve werkweek in beslag nemen. Of ten slotte uit het feit dat de persoon op grond van een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente heeft opgebouwd.

Het Hof van Justitie heeft in het voormelde arrest van 8 mei 2013 geoordeeld dat de regeling betreffende het “wonen in eigen streek” onder meer afbreuk doet aan verschillende fundamentele vrijheden, namelijk de vrijheid van verkeer en van vestiging, het vrij verrichten van diensten en het vrij verkeer van kapitalen.  Die beperking, en in het bijzonder de drie alternatieve voorwaarden om een voldoende band met de gemeente te hebben houden niet rechtstreeks verband met de socio-economische aspecten met betrekking tot het door het Vlaamse Gewest nagestreefde doel om uitsluitend de minst kapitaalkrachtige plaatselijke bevolking op de vastgoedmarkt te beschermen. Zoals het Hof van Justitie opmerkt, kan immers aan de drie beoogde voorwaarden worden voldaan door personen die over voldoende middelen beschikken. Daarenboven kunnen zij onevenredige gevolgen hebben voor de uitoefening van de fundamentele vrijheden, terwijl minder beperkende en minder discretionaire maatregelen dan de regeling van voorafgaande administratieve toestemming, hadden kunnen worden overwogen om dat doel te verwezenlijken. De omstandigheid dat de bestreden bepalingen eveneens tot doel hebben de ‘endogene’ bewoning te bevorderen en de sociale cohesie aan te moedigen, verandert niets aan die vaststelling.  Volgens het Grondwettelijk Hof zijn, als gevolg van dat arrest van het Hof van Justitie, het eerste en het tweede middel gegrond in zoverre daarin wordt aangevoerd dat boek 5 van het bestreden decreet de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, in samenhang gelezen met de artikelen 21, 45, 49, 56 en 63 van het Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie, alsook met de artikelen 22 en 24 van de richtlijn 2044/38/EG, schendt. Boek 5 van het bestreden decreet diende daarom in zijn geheel te worden vernietigd.

Het Grondwettelijk Hof onderzocht verder de mogelijk discriminerende aard van een aantal fiscale stimulansen en subsidiemechanismen. Sommige daarvan waren uitdrukkelijk bedoeld als compensatie voor de sociale last die aan diverse categorieën van personen is opgelegd. Deze verplichting om bij hun project een sociaal woonaanbod te verwezenlijken dat overeenstemt met het opgelegde percentage voor het verkavelings- of bouwproject.  Die maatregelen zouden misschien kunnen worden beschouwd als staatssteun die minstens vooraf moest worden aangemeld bij de Europese Commissie. Het betrof nog zes maatregelen, namelijk de vermindering van de registratierechten van 10 procent tot 1,5 procent op de gronden, de vermindering van de btw van 21 procent tot 6 procent, de overnamegarantie voor wat betreft de in het kader van een uitvoering in natura verwezenlijkte sociale huurwoningen, de infrastructuursubsidies, de vermindering van de heffingsgrondslag voor de registratierechten ten behoeve van de activering van panden en de jaarlijkse belastingvermindering voor een kredietgever die een renovatieovereenkomst sluit.

Mede op basis van de uitspraak van het Hof van Justitie van 8 mei 2013 komt het Grondwettelijk Hof tot het besluit dat de eerste vier maatregelen die beogen de sociale last te compenseren, staatssteun uitmaken in de zin van artikel 107 van het Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie en niet waren vrijgesteld van aanmelding bij de Europese Commissie overeenkomstig artikel 108 van hetzelfde Verdrag. Bijgevolg had de Commissie krachtens het voormelde artikelen moeten worden ingelicht van het voornemen om de steunmaatregelen die beogen de sociale last te compenseren, in te voeren en had de Vlaamse decreetgever krachtens die bepaling die steunmaatregelen niet ten uitvoeren mogen brengen voordat de Commissie een eindbeslissing zou hebben genomen. Aangezien die steunmaatregelen niet tijdig zijn aangemeld, dienden zij te worden vernietigd.

De vernietiging van de vier maatregelen leidt er volgens het Grondwettelijk Hof toe dat de private actoren de sociale last moeten dragen zonder enige compensatie. Een dergelijke zware last is volgens het Hof niet evenredig met de doelstelling van verwezenlijking van een sociaal woonaanbod. Het Hof wijst daarbij op de zware gevolgen  van de decretale regeling voor de private actoren, zoals daar zijn: de onzekerheid om een inkomen te krijgen voor het gedeelte waarop de sociale last rust of in ieder geval de lagere winst waartoe die zal leiden, de verplichting om te voorzien in sociale en bescheiden woningen die kan oplopen tot 40 procent van het aanbod, de ongelijke behandeling tussen de private actoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen met betrekking tot de prijs van de overdracht van een sociale huurwoning, die mogelijks met verlies moet gebeuren, en de mogelijke beperkingen op het vrij verkeer van kapitalen.

Twee andere fiscale stimuli, namelijk de vermindering van de heffingsgrondslag voor de registratierechten ten behoeve van de activering van panden en de jaarlijkse belastingvermindering voor een kredietgever die een renovatieovereenkomst sluit kunnen volgens het Grondwettelijk Hof wél blijven bestaan omdat zij als zogenaamde de minimis-steun genoten van de vrijstelling van aanmelding.

Geen handhaving van de rechtsgevolgen van de vernietigde decreetbepalingen

Een arrest van het Grondwettelijk Hof waarbij een wetskrachtige norm wordt vernietigd, werkt terug in de tijd.  Dat komt er op neer dat die norm wordt geacht nooit te hebben bestaan en dus nooit rechtsgevolgen te hebben gehad.

In beide zaken had de Vlaamse Regering het Hof evenwel verzocht om, in geval van vernietiging, de rechtsgevolgen die de vernietigde bepalingen in het verleden hebben gehad, te handhaven. Het Grondwettelijk Hof kon op dat verzoek niet ingaan.  Uit de rechtspraak van het Hof van Justitie blijkt immers dat de beginselen van de voorrang en van de volle werking van het recht van de Europese Unie zich verzetten tegen een voorlopige handhaving van nationale maatregelen en die in strijd zijn met de rechtstreeks toepasselijke recht van de Unie.
Hoewel die rechtspraak betrekking heeft op een voorlopige handhaving van de rechtsgevolgen van vernietigde wetsbepalingen die in strijd zijn met de rechtstreeks toepasselijke bepalingen van het recht van de EU, gelden de voormelde redenen volgens het Grondwettelijk Hof evenzeer voor de definitieve handhaving van dergelijke rechtsgevolgen. Ook een definitieve handhaving zou immers, in strijd met het beginsel van de volle werking van het recht van de EU, impliceren dat de toepassing van nationale maatregelen die met rechtstreeks toepasselijke bepalingen van het recht van de EU in strijd zijn, niet ter zijde wordt gesteld.